3月22日，龙湖集团(0960.HK)发布2023年业绩报。2023年，龙湖集团实现营业收入1807.4亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元，同比增长5.7%。实现归属于股东的净利润128.5亿元，利润结构逐步优化，其中运营及服务利润贡献占比持续提升，超过60%。

值得注意的是，运营业务已经成为2023年龙湖业绩的一大亮点。2023年，龙湖集团运营业务收入达129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率为75.9%。其中，截至2023年末，龙湖商业已开业城市达20个，累计开业运营的购物中心达88座，运营总建筑面积797万平方米。

长租公寓业务明确多条产品线，成长为全周期、全业态的运营资管平台，其中作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数12.3万间。

“2023年，龙湖的五个航道业务全部实现经营性现金流为正，这也证明龙湖内生性发展动力增强，同时，龙湖经营性业务的利润占比已经过半，增强了龙湖穿越周期底气。”3月22日，在年度业绩会上，龙湖集团管理层表示。

转型高质发展新模式

今年的政府工作报告提出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

实际上，对于什么是房地产发展的新模式，以龙湖为代表的谋求高质发展的头部房企已经做出尝试，并初步给出了答案。

在3月22日的年度业绩会上，龙湖集团管理层表示：“有序压降负债规模，以正现金流驱动发展，这是未来龙湖转型和发展的思路。”

2023年，龙湖内部提出了高质量的发展模式。与高杠杆、高负债的旧模式相比，龙湖提出的新发展模式主要有三点不同，分别是经营性现金流为正、有息负债规模稳步下降、经营性收入和利润持续增长。

具体而言，龙湖将业务分为开发、运营及服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等五个航道业务。其中，由商业投资、长租公寓组成的运营板块，以及由物业管理、智慧营造组成的服务板块，正成长为龙湖集团平稳业绩的新支点。

从龙湖2023年的业绩报告来看，龙湖的新发展模式取得的成效是明显的。2023年，龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。

具体来看，商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元，全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，报告期末整体出租率为96.2%，较期初提升3个百分点。

截至2023年年底，龙湖开业的商业项目总计88座。2024年龙湖计划将新开14座商业项目，其中8座重资产、6座轻资产，也就意味着，到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。

长租公寓业务方面，2023年，冠寓及产城业务延续积极向好的势头，持续提升利润贡献，合计实现租金收入29.3亿元，同比增长13%，近5年复合增长率为25%。其中，截至去年年底，龙湖冠寓累计已开业12.3万间房源，开业6个月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增长6%至25.5亿元。

在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已明确多条产品线，包含长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”以及儿童医院“佑佑宝贝”、颐年公寓“椿山万树”，成为了一个由丰富业务构成的运营资管平台。

其中，“活力街区”欢肆是龙湖集团在2023年三十周年产品升维会上推出的全新品牌。据介绍，欢肆是龙湖集团全新打造的城市创新混合空间产品，通常由品质公寓，叠加街区式商业混合而成，全国首个项目将在2024年年内亮相开业。

管理层表示，接下来龙湖会针对长租公寓航道发布全新的品牌，未来长租公寓仍是航道业务的一部分，但龙湖的资管业务不止于长租公寓。

物业管理方面，2023年全年，龙湖智创生活实现收入总额102.8亿元，毛利率为30.6%，物业在管面积达到3.6亿平方米，客户满意度连续15年超过90%。在物企的成长与探索过程中，数字化、智慧化成果应用对服务结果起到愈发重要的作用，龙湖智创生活打造智慧空间整体解决方案，实现城市、园区、社区、建筑的智慧运营。

2023年对于龙湖集团来说是具有转型意义的一年。龙湖管理层表示，“当前，龙湖集团以商业、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75%，服务业务中，物业管理、智慧营造未来也将维持30%的毛利率水平。随着开发业务的毛利率修复，加上运营和服务高毛利的驱动，相信龙湖集团的整体利润将会迎来企稳回升。”

稳步压降有息负债

克制、审慎并高度自律的财务盘面，是龙湖集团保持战略主动性的前提，时刻保持财务安全，亦成为公司发展的基石。

截至报告期末，龙湖集团有息负债余额1926.5亿元，较2022年末减少154亿元，而龙湖自2022年就已经开始主动、有序地压降负债规模。数据显示，2022年龙湖的有息负债余额为人民币2080亿元，相比2021年末压降139亿元。

2023年，龙湖净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本3.65%。2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元，利率分别为3.50%、3.66%，期限均为3年。此外，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。

现阶段，龙湖不仅整体债务规模稳中有降，债务结构也在持续优化。截至报告期末，龙湖的外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做到期对冲，全面规避汇率波动风险。

今年3月8日，龙湖集团提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)，截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

在如今政策的支持下，龙湖坚持低成本的融资渠道，进一步加大经营性物业贷款融资力度，整体借贷成本仅为年利率4.24%，平均合同借贷年期进一步拉长至7.85年。

龙湖管理层在业绩会上表示，目前公司跟国有六大行及部分股份制银行进行了深度合作，融资额度较为充裕。融资结构方面，银行融资占比接近80%，“未来这个占比还会逐步提升，助力整个公司穿越周期。”

此外，随着新政支持力度的加大，今年龙湖存量经营性物业贷置换增量已超过110亿元。

一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持民营房企境内外高信用评级，也收获了机构的认可。

摩根大通在报告中认为，龙湖是业内管理最好的民营房企之一，其审慎的财务管理、精心规划的债务到期安排、良好的土储，帮助龙湖穿越周期。此外，由于龙湖较早布局商业，摩根大通认为龙湖目前的租金和经营性收入已经可以覆盖利息支出。